دکتر مهدی محمدی – مدیریت پروژههای ساختمانی با توجه به روند اقتصادی سالهای اخیر، سال به سال سختتر شده و نیازمند روشهای دقیق و استقرار کامل مدیریت استراتژیک در ساختار مدیریتی سازندههای بزرگ شده است.روشهای سنتی گذشته با تکیه بر مدل سه فازی، دیگر پاسخگوی سرعت تحولات اجتماعی و اقتصادی نبوده و هر پروژه از ابتدای ترسیـم چشمانداز خود، نیازمند برنامهریـزی دقیق، چشمانداز روشن و استراتژیهای مدون و نقشـه راه در هریک از بخشهــای خود است تا با موفقیت و با کمتـرین ریسـک به نتایج مورد انتظـار برسد.
مدلهای گذشته
وقتی به گذشته «مدیریت پروژه» نگاه میکنیم، مدل آشنای سه فازی که همان فاز 1 یا «نقشههای معماری»، فاز 2 یا «نقشههای اجرایی» و فاز 3 که «نظارت بر اجرا» بوده است، جلب نظر میکند.
در ادامه توسعه مدلهای اجرای پروژهها، «مطالعات امکانسنجی» یا فاز صفر نیز به قبل از فاز 1 اضافه و همچنین با پیدایش مدلهای «مدیریت پیمان»، یک عامل چهارم نیز به این فازها اضافه شد. اما کماکان و با تشدید رقابت و همچنین بروز شرایط رکود، ضعفهای آشکار و پنهان در حوزه مدیریت اجرایی و اقتصادی پروژهها خودنمایی بیشتری میکرد. به همین جهت بود که ابعاد دیگری به ساختار اجرای پروژهها اضافه شد. حوزه «تأمین مالی» و به نوعی فروش و تهاتر نیز به عنوان یکی از ارکان اجرای پروژههای ساختمانی، به بخشهای قبلی اضافه شد.
رویکرد جدید چیست؟
در این رویکرد، بخشهای خالی و دیده نشده مدیریت و اجرای پروژههای ساختمانی موردتوجه قرار میگیرد. بخشهایی که نبود هریک باعث وارد آمدن آسیبهای جدی به اقتصاد مهندسی پروژهها و باعث بهوجود آمدن پروژههای ناموفق زیادی در کشور شده است.
این رویکرد بطور خلاصه در هشت مرحله به شرح زیر قابل تعریف است:
- 1- بررسی بیزنس مدل
- 2- مطالعات فرصت و امکان سنجی
- 3- طراحی کانسپت
- 4- طراحی فاز یک و مهندسی ارزش
- 5- طراحی فاز دو و تدوین فنآوریهای اجرایی
- 6- مدیریت ساخت و اجرای پروژه
- 7- برندینگ، بازاریابی و فروش
- 8- بهرهبرداری
در تعریف هریک از مراحل فوق میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
1- در این مدل هر پروژه در مرحله تعریف، ابتدا باید با «بیزنس مدل» کلی شرکت، بررسی و درصورت قابل تعریف بودن در این مدل، وارد فازهای بعدی شود. به عبارتی یک سازنده پروژههای مسکونی به صرف جذابیت یک پروژه فرهنگی / تفریحی نباید وارد تعریف و اجرای این پروژه شود. بلکه ابعاد این پروژه باید با بیزنس مدل کلی شرکت بررسی کامل و دقیق شده و درصورت همخوانی با برنامههای مالی و استراتژیهای توسعه طولی یا عرضی، به سبد پروژهها اضافه شود.
2- گام بعدی در این مدل، مطالعات فرصت و امکانسنجی پروژه است. در مدلهای سنتی، مطالعات امکانسنجی صرفا در سناریوی تعریف شده اتفاق میافتاد. اما مطالعات فرصت، کار را در مراحل تخصصیتری بررسی میکند.
بررسی کلیه سناریوهای ممکن در زمین موردنظر براساس ابعاد محلی، منطقهای و کشوری و با استفاده از تحلیلهای SWOT و PESTEL، پیشنهاد سناریوهای مختلف با درنظر گرفتن هزینه فرصتهای هریک از سناریوها مواردی است که در مطالعات فرصت انجام میشود.
3- کانسپت چکیده مفهوم و اندیشه نهفته در طرح معماری است. به عبارتی کانسپت پروژه باید بهنوعی هدایتگر طراح بهسوی عملکرد و موقعیت کاربر در استفاده از فضا باشد. کانسپت را میتوان هدف طراحی یک پروژه نامید و یا روش و زبان معمار برای تبادل اندیشه با دیگران. اما با همین تعریف نیز، نیاز است تا معمار پروژه بطورکامل در جریان مطالعات مراحل قبلی قرارگرفته و براساس همه اطلاعات و پیش فرضهای مطالعاتی و اجتماعی و اقتصادی به طراحی کانسپت برسد.
4- درطراحی فاز یک معماری، کلیه نقشههایی که در فاز صفر جمعآوری شدهاند، در نهایت منجر به خلق نقشههای فاز یک میشوند که کارفرما یا سرمایهگذار میتواند دید کلی و خوبی از آینده پروژه و شکل، فرم و طراحی نمای کلی کار داشته باشد.
5- به کلیه نقشههای معماری اجرایی، نقشههای فاز دو میگویند. در این نقشهها باید کلیه جزئیات اجرایی و ابعاد و اندازهها درج شود تا یک مهندس مجری بتواند نقشه ساختمان را به راحتی روی زمین پیاده و ساختمان را بنا کند.
6- هنر هدایت و هماهنگسازی منابع انسانی و مادی در سراسر طول عمر یک پروژه از طریق تکنیکهای مدیریت مدرن برای دستیابی به اهداف از پیش تعیین شده در خصوص حوزه اجرایی، هزینه، زمان، کیفیت و اهداف مشارکتی. به طور دقیقتر تمرکز مدیریت پروژه ساختمان را در زمینه فاکتورهایی از قبیل برنامهریزی، هماهنگسازی و کنترل وظایف مختلف است. این وظایف ممکن است شامل انواع مختلفی از پروژههای ساختوسازی در زمینههای مختلف باشد. مدیریت پروژه ساختمان دربرگیرنده وظایف پیچیدهای است که از یک پروژه به پروژه بعدی تغییرات چشمگیری داشته و نیازمند مهارتهایی مانند ارتباطات موثر، دانش فرآیند ساختمانی و قدرت حل مسئله است. دراین بخش تاثیر تکنولوژی و تکنیکهای نوین از جمله دانش مدیریت پروژه و همینطور سیستم BIM در مدیریت زمان و هزینه روز به روز افزایش پیدا میکند.
7- در فرآیند برندسازی، بازاریابی و فروش در صنعت ساختمان، با در نظر گرفتن کلیه ابعاد صنعت، موضوعات متفاوتی از کلیترین تا جزئیترین موارد مورد بررسی قرار گرفته و اثر آنها بر روی نتیجه نهائی تحلیل خواهد شد.به دلیل اینکه این فرآیند، یک فرآیند بلند مدت و جامع است که تمامی متغیرهای مؤثر را در نظر میگیرد، باید برای ترسیم این فرآیند از الگویی مطابق با الگوی مدیریت استراتژیک جامع استفاده شود. داشتن دید استراتژیک و بلندمدت نسبت به انجام پروژه درجه اطمینان انجام موفقیتآمیز پروژه را افزایش و ریسک را کاهش میدهد و از آنجایی که این خود یک بحث بسیار طولانی است، در جای خود بصورت ویژه به آن خواهیم پرداخت.
8- درحال حاضر مدیریت بهرهبرداری نه فقط در مراکز تجاری بلکه در پروژههای مسکونی نیز نه تنها به یک مبحث تخصصی تبدیل شده است، بلکه اجرای صحیح این بخش بعنوان تضمینی برای موفقیت یک پروژه خودنمایی میکند. اهم آیتمهایی که در مدیریت بهرهبرداری بایستی مورد توجه قرار گیرند به شرح زیر است:
- چینش صحیح راسته بازارها و صنوف براساس نیازهای متراژی و همجواری.
- تدوین آییننامه مدیریت بهرهبرداری بعنوان سند مرجع بهرهبرداری.
- استقرار تیم مدیریتی حرفهای و باتجربه.
- زمانبندی و برنامهریزی صحیح و دقیق برای افتتاح واحدهای تجاری.
- برنامه افتتاحیه جذاب و همچنین برگزاری جشنها و مراسم در مناسبتهای مختلف.
- چینش صحیح Brandها و Anchor Brandها برای کنترل گردش مراجعان در طبقات مختلف مرکز تجاری.
- آماده بکار بردن مجموعههای مختلف مرکز شامل تأسیسات، نگهبانی، حراست، نظافت، تعمیر و نگهداری.
- مدیریت و بهرهبرداری از پارکینگ و مشاعات.
- مدیریت بر قراردادها شامل قراردادهای اجاره، سرقفلی، حق شارژ و …
- فقط بخشهایی از اقدامات مدیریت بهرهبرداری در یک مرکز تجاری و یا مجتمع مسکونی به فراخور کاربری آن ساختمان است که بایستی مورد توجه قرار گیرند.
